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Lexikon – Verbrauchertipps rund ums Wohnen von A bis Z
 

Nachfolgend haben wir alphabetisch geordnet einige mietrechtliche Probleme für Sie aufbereitet.
Wir weisen jedoch darauf hin, dass jeder Sachverhalt gesondert betrachtet und daher in jedem Fall
rechtlicher Rat beim Mieterverein eingeholt werden sollte.

 

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Abriss: Solange ein Mietverhältnis besteht, darf der Vermieter keinen Abriss eines Wohngebäudes vornehmen. Zuvor müsste er kündigen. Das Stadtumbaukonzept einer Gemeinde/Stadt ist kein Kündigungsgrund.

Abflussverstopfung: Hat der Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht, so trägt er auch die Kosten für deren Beseitigung. Kann der Verursacher einer Verstopfung nicht festgestellt werden, so darf der Vermieter die Kosten für deren Beseitigung normalerweise nicht gleichmäßig auf allmieterlexikone Mieter verteilen.

Abmahnung: Bei vertragswidrigem Verhalten des Mieters muss der Vermieter grundsätzlich zunächst abmahnen. Das kann schriftlich oder mündlich erfolgen. Erst wenn der Mieter sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt darf der Vermieter kündigen. Analog gilt das Gleiche, wenn der Mieter den Vermieter abmahnt. Zum Beispiel wenn die Wohnung nicht pünktlich fertig gestellt wurde oder Mängel zu beseitigen sind. In solchen Fällen muss der Mieter dem Vermieter erst eine angemessene Frist setzen. Abmahnungen sind lediglich dann entbehrlich wenn besondere erhebliche Gründe vorliegen oder eine Abmahnung entbehrlich erscheint.

Abwesenheit: Der Mieter ist nicht verpflichtet die Wohnung zu benutzen, er muss aber seine Miete bezahlen und seiner Obhutspflicht nachkommen. Dazu kann er auch einen Nachbarn oder Verwandten beauftragen. Sinnvoll ist es, bei längerer Abwesenheit den Wohnungsschlüssel bei einer vertrauten Person zu hinterlegen und den Vermieter darüber zu informieren. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Hinterlegung des Schlüssels bei ihm persönlich.

Antenne: Der Störungsfreie Empfang von Rundfunk und Fernsehen gehört zum Grundrecht. Ist keine Antenne oder Antennenanschluss vorhanden, darf der Mieter eine eigene Antenne anbringen. Ist die Versorgung mit den Medien in ausreichendem Umfang gesichert, hat der Mieter keinen Anspruch auf eine eigene Parabolantenne (Satellitenschüssel). Ist kein ausreichender Empfang möglich, so darf der Mieter eine Antenne anbringen. Der Vermieter hat das Recht, den Platz dafür zuzuweisen. Der Mieter muss sich aber nur mit einem Platz abfinden, wo der Empfang auch ausreichend ist. Der Vermieter darf die Kabelversorgung nicht abklemmen, wenn es Streit über die Höhe der Betriebskosten dafür gibt.

Aufrechnung: Es können gleichartige Leistungen wie z.B. Geld gegen Geld aufgerechnet werden. Hat der Mieter zuviel Miete gezahlt oder hat der Mieter nach Fristsetzung eine Reparatur durchgeführt oder will der Mieter eine zurückliegende Minderung gegen die Miete aufrechnen, so muss er dies einen Monat vor der Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich mitteilen. Eine Vertragsklausel in welcher das Aufrechnungsrecht gänzlich ausgeschlossen wird, ist unwirksam.

Auszug: Die Wohnung muss komplett von Möbeln beräumt an den Vermieter zurückgegeben werden. Wegen eines schlechten Zustandes darf der Vermieter die Rücknahme nicht verweigern. Hat der Mieter selbst gekündigt, so muss er den Vermieter zur Rücknahme der Wohnung auffordern. Erscheint der Vermieter zum Abnahmetermin nicht, so befindet er sich in Annahmeverzug.

Auto: Will der Mieter sein Auto im Hof des Grundstückes abstellen, so benötigt er die Genehmigung des Vermieters. Diese kann auch stillschweigend erteilt werden, allerdings hat der Mieter dann die Beweispflicht im Streitfall. Sinnvoll ist deshalb eine schriftliche Vereinbarung. Damit wird der Nachweis auch bei einem späteren Vermieterwechsel erleichtert.

Balkon: Hat der Vermieter den Anbau eines Balkons zugesagt, so muss er diesen auch anbauen. Wie der Mieter den Balkon nutzt, ist ihm überlassen.

Berufsausübung: Wird bei einem Wohnungsmietvertrag der Zweck des Vertrages nicht verändert und eine Berufsausübung findet nur in geringem Umfang und im Wesentlichen ohne Besucherverkehr statt, so ist eine Erlaubnis des Vermieters nicht notwendig. Dazu gehört z.B. das Anfertigen von kleinen Goldschmiedearbeiten, von technischen Zeichnungen, Unterrichtsvorbereitung für Lehrer oder eine geringe Hausschneiderei mit nur geringem Kundenbesuch.

Besichtigung: Das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung ist Eigentum im Sinne von Artikel 14 Grundgesetz. Deshalb hat der Vermieter nur ein äußerst eingeschränktes Besichtigungsrecht. So soll dieses nur gestattet sein, wenn der Verdacht besteht, dass der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch von der Mietsache macht oder wenn der Vermieter mit Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen will. Dazu muss er sich zeitig genug vorher ankündigen. Ohne Ankündigung muss kein Mieter den Vermieter in die Wohnung lassen.

Besuch: Der Mieter kann uneingeschränkt Herren- bzw. Damenbesuch empfangen, wenn dadurch nicht der Hausfrieden gestört wird oder eine unerlaubte Daueraufnahme in die Wohnung erfolgt.

Betriebskosten: Der BGH unterscheidet bei Betriebskostenabrechnungen zwischen formellen Fehlern und inhaltlichen Fehlern. Formelle Fehler führen zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Inhaltliche Fehler dürfen später noch korrigiert werden. Erfolgt die Korrektur erst nach Ablauf von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes und die Nachforderung ist höher als bei der ursprünglichen und fristgerechten Abrechnung, so darf der Vermieter nur die niedrigere Nachzahlung fordern. Guthaben können sich nicht in eine Nachzahlung wandeln. (Lesen Sie mehr in unserem Infodienst 2011.02)

Briefkasten: Jedem Mieter steht ein separater Briefkasten zu. Der Mieter darf den Briefkasten mit dem Aufkleber „Keine Werbung einwerfen“ versehen.

Eichung: Der Vermieter darf keine ungeeichten Wasser- oder Wärmemengenzähler für die Abrechnung der Betriebskosten verwenden. Dies stellt eine Ordnungswidrigkeit darstellen, welche mit einem Ordnungsgeld geahndet werden kann.

Eigenbedarf: Grundsätzlich darf der Vermieter dem vertragstreuen Mieter nicht kündigen. Eine Ausnahme stellt die Kündigung wegen Eigenbedarf dar. Der Vermieter muss erhebliche und triftige Gründe haben, warum er oder Familienangehörige die Wohnung des Mieters benötigen. Vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen verdienen keinen Schutz. Hat der Vermieter im Grundstück oder Anwesen eine weitere etwa vergleichbare Wohnung zum Vermieten frei, so muss er diese dem Mieter anbieten. Anderenfalls ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich.

Einliegerwohnung: Hierbei handelt es sich um eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus, in welchem der Vermieter die zweite Wohnung bewohnt. Der Mieter sollte bei Abschluss eines Mietvertrages darauf achten, dass das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen wird.

Einzugsermächtigung: Der Vermieter kann mit dieser die monatliche Miete vom Konto des Mieters einziehen. Der Mieter hat das Recht, eine solche Vereinbarung aus wichtigem Grund zu widerrufen. Kündigt der Mieter eine Mietminderung an und der Vermieter bucht trotzdem den vollen Mietbetrag ab, so liegt ein solcher Grund vor. Bucht der Vermieter trotz erfolgtem Widerspruch die Miete ab, kann der Mieter bei seinem Geldinstitut die Rückbuchung verlangen.

Fahrrad: Der Mieter darf auch sein Fahrrad mit in die Wohnung nehmen. Im Hausflur oder im Hof darf der Mieter das Fahrrad nur mit Genehmigung des Vermieters abstellen.

Familienangehörige: Diese darf der Mieter auch ohne Genehmigung des Vermieters in der Wohnung aufnehmen. Dies sollte aber möglichst nicht zu einer Überbelegung der Wohnung führen.

Feuchtigkeit: Zuviel Feuchtigkeit in der Wohnung ist häufig die Ursache für Schimmel. Der Mieter kann einen solchen Mangel mit ausreichendem Lüften und Heizen verhindern. Empfohlen wird tägliches 3 – 5-maliges Stoßlüften. Ist die Wohnung mit vielen Personen belegt, so empfehlen wir häufigeres Lüften. Wird lediglich das Fenster angekippt, so kann die Wand auskühlen. Dort schlägt sich dann bei geschlossenem Fenster vermehrt die Feuchtigkeit nieder.

Garage: Ist zusammen mit der Wohnung eine Garage vermietet worden oder später auf dem gleichen Grundstück vom gleichen Vermieter hinzugemietet worden, kann die Garage durch den Vermieter nicht getrennt gekündigt werden.

Garten: Bei einem Einfamilienhaus gilt der Garten immer als mitvermietet. Bei einem Mehrfamilienhaus kommt es darauf an, ob er als Gemeinschaftseinrichtung zählt oder dem Mieter ein Nutzungsrecht zugesprochen wurde. Günstig ist immer eine schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag. Wird der Garten vom Mieter angelegt, so steht diesem auch das Recht zu die Blumen zu pflücken und Obst zu ernten.

Genossenschaft: Die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft und der Mietvertrag für die Wohnung sind zwei verschiedene Rechtsverhältnisse. Die Genossenschaften bezeichnen die Mietverträge meistens als Nutzungsverträge. Im rechtlichen Sinne handelt es sich aber tatsächlich um Mietverträge. Es gelten keine anderen Rechte bzw. Pflichten wie in normalen Mietverträgen.

Hausmeister: Die Umlage der Hausmeisterkosten kann im Mietvertrag vereinbart werden. Führt der Hausmeister Wohnungsabnahmen oder Mietersprechstunden durch, sind dies Verwaltungskosten. Verwaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden.

Haustürgeschäft: Klingelt der Vermieter oder die Hausverwaltung an der Wohnungstür weil dringend noch eine Unterschrift auf dem Mietvertrag oder einer Mieterhöhung benötigt wird, so handelt es sich um ein Haustürgeschäft. Ohne ordnungsgemäße Belehrung darf der Mieter die geleistete Unterschrift unbefristet widerrufen. Analog verhält es sich beim Abschluss von Kaufverträgen o.ä. an der Wohnungstür. Dies gilt nicht, wenn der Mieter selbst den Verkäufer ins Haus bestellt hat.

Instandhaltung: Grundsätzlich hat der Vermieter diese Kosten zu tragen. Im Mietvertrag kann der Mieter in geringem Umfang mit der Umlage von derartigen Kosten belastet werden. Hier gilt es im Einzelfall die Klauseln zu prüfen. Die Reparatur selbst muss der Mieter aber nicht ausführen.

Kaution: Diese muss der Mieter nur zahlen, wenn es ausdrücklich vereinbart wurde. Die Kaution darf nicht höher als drei Nettomieten sein. Der Mieter darf in drei monatlichen Raten leisten. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die Zinsen für die Kaution stehen dem Mieter zu, verbleiben aber zunächst auf dem Kautionskonto. Achtung: Wird dem Vermieter die Kaution übergeben, so muss er sie getrennt von seinem Vermögen anlegen. Der Mieter hat das Recht das zu überprüfen.

Kinder: Kinder dürfen in der Wohnung spielen. Die Eltern sollten aber über die Einhaltung der üblichen Ruhezeiten achten. Gleiches gilt für die Außenanlagen. Das Abstellen von Kinderwagen im Hausflur sollte möglichst nicht zu Behinderungen der Mitbewohner führen.

Kündigung: Bei Wohnraummietverhältnissen muss die Kündigung immer schriftlich erfolgen. Die Kündigung muss von allen Mietern ausgehen und gegenüber allen Vermietern erklärt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt für alle Formularmietverträge nunmehr drei Monate – egal was im Vertrag steht.

Mangel: Durch einen Mangel wird der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt und führt meistens zur Mietminderung. Auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft stellt einen Mangel dar. Ist die Wohnung 10 % kleiner als im Mietvertrag vereinbart, so stellt dies bereits einen erheblichen Mangel dar.

Mieterhöhung: Das System der Mieterhöhungen ist gesetzlich geregelt. Seit dem 01.09.2001 ist die Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten oder gestiegener Zinsen weggefallen. Damit verbleiben nur noch die einvernehmliche Mieterhöhung, die Mieterhöhung wegen Modernisierung oder nach dem Vergleichsmietensystem. Hat der Vermieter modernisiert, so darf er maximal 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Fällige Instandhaltungskosten hat er abzuziehen. Bei Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem darf der Vermieter nur alle drei Jahre um maximal 20 % erhöhen. Hat der Vermieter für Modernisierungsarbeiten öffentliche Mittel oder zinsvergünstigte Kredite in Anspruch genommen, so hat er die Zinsvergünstigung nicht nur bei der Modernisierungsmieterhöhung, sondern auch bei der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem zu berücksichtigen. Ein Verstoß dagegen führt zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

Mietvertrag: Siehe unseren Infodienst 2011.01

Minderung: Hat die Wohnung einen Mangel, so ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Vermieter dies beeinflussen kann wie z.B. beim Lärm von einer Großbaustelle in der Nachbarschaft. Ist die Wohnung statt zugesicherten 90 m² nur 80 m² groß, so wird die Miete gemindert. Der Mieter darf lediglich den Mangel nicht selbstverschuldet bzw. bei Anmietung bereits gekannt oder erahnt haben. Sehr geringfügige Mängel berechtigen nicht zur Mietminderung. Hat der Mieter den Mangel jahrelang hingenommen und deshalb sein Minderungsrecht verwirkt, so lebt dieses aber bei einer erheblichen Mieterhöhung wieder auf. Kennt der Vermieter den Mangel, muss der Mieter die Mietminderung normalerweise nicht vorher ankündigen. Vorsorglich sollte der Mangel dem Vermieter aber mitgeteilt werden. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Gemindert wird die Bruttowarmmiete (inklusive Betriebskostenvor-auszahlungen). Hat der Mieter nicht schuldhaft überhöht gemindert, darf der Vermieter nicht kündigen. Im Rechtsstreit wegen Minderung ist der Mieter für das Vorliegen der Mängel beweispflichtig. Zweckdienlich ist die Anfertigung eines Mängelprotokolls und die Beweissicherung.

Obhutspflicht: Der Mieter ist verpflichtet, pfleglich mit der Mietsache umzugehen. Im Winter hat er dafür zu sorgen, dass in seiner Wohnung keine Leitungen einfrieren. Auch während seiner Abwesenheit obliegt ihm die Obhutspflicht, weil er der rechtmäßige Besitzer ist.

Party: Die Nachtruhe ab 22 Uhr muss grundsätzlich eingehalten werden. Auch für die übrige Tageszeit gilt, dass Nachbarn möglichst nicht belästigt werden sollten. Es gibt kein allgemeines Recht, dass man einmal im Monat die Nachtruhe stören darf. Sollte sich einmal ein besonderes Fest wie Hochzeit o.ä. ankündigen, so sollte vorher mit den Nachbarn darüber gesprochen werden. Lediglich einen Aushang ins Haus zu hängen, stellt keinen Freibrief dar.

Schlüssel: Von den Schlüsseln für die Wohnung darf sich der Vermieter keinen Zweitschlüssel behalten – er hat bei Vermietung alle Schlüssel an den Mieter zu übergeben. Zieht der Mieter aus, so muss er die Schlüssel an den Vermieter zurückgeben. Dabei muss er auch selbst besorgte Zusatzschlüssel zurückgeben. Fehlen Schlüssel, so muss der Mieter die Kosten ersetzen. Teuer kann es werden, wenn Schlüssel für eine Schließanlage ersetzt werden müssen.

Schönheitsreparaturen: Siehe unseren Infodienst 2011.03

Selbstauskunft: Einige Vermieter wollen überprüfen an wen sie die Wohnung vermieten. Dazu gibt es Fragebögen. Einige Fragen müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden wie z.B. über die Einkommensverhältnisse oder ob der Mieter verheiratet ist. Fragen nach der Parteizugehörigkeit, nach der Mitgliedschaft im Mieterverein, der Weltanschauung oder ob beabsichtigt ist noch Kinder zu bekommen, können mit ruhigem Gewissen falsch beantwortet werden.

Sozialwohnungen: Solche gibt es im Freistaat Sachsen nicht, deshalb gibt es hier auch nicht die so genannte Kostenmiete.

Teppichboden: Der Mieter darf selbst einen Teppichboden in der Wohnung verlegen. Bei Auszug hat er diesen zu entfernen, falls der Vermieter ihn nicht abkauft. Wurde der Teppichboden mitvermietet, dann gehört die normale Abnutzung (dazu gehören auch deutliche Abnutzungserscheinungen in den Türbereichen) zum vertragsgemäßen Gebrauch. Diese Abnutzung ist mit Zahlung der Miete abgegolten. Eine Vertragsklausel, wonach der Mieter derartige Schäden zu ersetzen hat, ist unwirksam.

Tiere: Ohne Vereinbarung im Mietvertrag darf der Mieter lediglich Kleintiere wie Ziervögel, Hamster und Meerschweinchen halten. Dies gilt auch bei einem völligen Verbot von Tierhaltung in der Wohnung. Alle größeren und eventuell Lärm verursachenden Tiere sind regelmäßig erlaubnispflichtig.

Tod des Mieters: Personen welche mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung lebten und einen gemeinsamen Haushalt führten wie der Ehegatte, die Kinder oder der Lebenspartner, treten in das Mietverhältnis ein. Soll der Eintritt nicht erfolgen, so müssen sie dies binnen einem Monat dem Vermieter mitteilen. Sind keine Haushaltsangehörige vorhanden, so treten die Erben in den Mietvertrag ein. Will der Erbe den Mietvertrag nicht fortsetzen, so muss er kündigen.

Tod des Vermieters: In diesem Fall treten die Erben des Vermieters in das bestehende Mietverhältnis ein. Sie haben keinen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag.

Umlageausfallwagnis: Im Freistaat Sachsen darf der Vermieter diese Kosten dem Mieter nicht berechnen.
Vertragsstrafe: Lässt sich der Vermieter vom Mieter eine Vertragsstrafe versprechen oder wird eine solche im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter nicht zahlen. Diese Vereinbarung ist unwirksam.
Verwaltungskosten: Diese zählen bei Wohnraummiete nicht zu den Betriebskosten und dürfen deshalb nicht abgerechnet werden.

Vorauszahlungen: Werden im Mietvertrag Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart, so gibt es allgemein keine Garantie dafür, dass diese ausreichend sind und der Mieter keine Nachzahlung leisten muss. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss ausdrücklich daraufhin gewiesen hat, dass die Vorauszahlungen ausreichen werden. Kann der Mieter das beweisen, so steht dem Vermieter die geforderte Nachzahlung nicht zu. Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten ab, so kann der Mieter seine gesamten Vorauszahlungen bei bereits beendetem Mietverhältnis zurückfordern. Geht dem Mieter die Abrechnung erst 12 Monate nach Beendigung des Abrechnungsjahres zu, muss der Mieter keine Nachzahlung leisten. Ein Guthaben steht ihm aber trotzdem zu. Hat der Mieter auf eine verspätet zugegangene Abrechnung gezahlt, so kann er das Geld zurückfordern, wenn ihm die gesetzliche Regelung unbekannt war. Weist die Abrechnung ein erhebliches Guthaben für den Mieter auf, so kann er durch einseitige Erklärung die Vorauszahlung angemessen herabsetzen.

Vorkaufsrecht: Wird das Wohnhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese einzeln verkauft, so hat der Mieter das Vorkaufsrecht.

Wäsche trocknen: Gegen das Trocknen von Kleinwäsche in der Wohnung ist nichts einzuwenden. Der Mieter muss aber für erhöhtes Lüften sorgen, damit sich kein Schimmel bildet.

Warmwasserversorgung: Diese ist das ganze Jahr über – also auch nachts – in Betrieb zu halten.

Waschmaschine: Der Mieter ist berechtigt eine Waschmaschine in der Wohnung zu nutzen. Ausnahme: Wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass ein vorhandener Waschraum für die Waschmaschine zu nutzen ist. Der Mieter hat dafür Sorge zu tragen, dass nicht durch auslaufendes Wasser Schäden entstehen.

Zurückbehaltungsrecht: Ist die Wohnung mangelhaft und der Vermieter stellt die Mängel nicht ab so kann der Mieter neben der Mietminderung auf einen weiteren Teil der Miete das Zurückbehaltungsrecht ausüben um auf den Vermieter Druck auszuüben. Rechnet der Vermieter nicht binnen 12 Monaten über die Betriebskostenvorauszahlungen ab, so kann der Mieter auf die zukünftigen Vorauszahlungen das Zurückbehaltungsrecht ausüben. Wichtig: Sind die Hindernisse beseitigt, so muss der Mieter das zurückbehaltene Geld nachzahlen.

Zwangsversteigerung: Immer öfter kommen Wohngrundstücke „unter den Hammer“. Der Ersteher des Grundstückes in der Zwangsversteigerung tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Für den Mieter ändert sich zunächst nichts. Der Abschluss eines neuen Mietvertrages ist nicht notwendig, weil der Ersteher in den bestehenden Mietvertrag eintritt.

Zwangsverwaltung: Der Zwangsverwalter (meist ein Rechtsanwalt) wird durch das zuständige Amtsgericht in diese Funktion eingesetzt. Der Zwangsverwalter übt ab dieser Anordnung die Rechte und Pflichten des Vermieters aus. Mieter müssen den Zwangsverwalter als aktuellen Vermieter akzeptieren.

   
   
   
 
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